Bất động sản Việt Nam đang ở thời hoàng kim, không thể so với Trung Quốc

© Ảnh : Quỳnh Trần

Vì sao bất động sản Việt Nam không thể so với Trung Quốc, Nhật Bản?

Trao đổi với báo Tiền Phong về những lo ngại thị trường bất động sản Việt Nam có thể lặp lại kịch bản “thành phố ma” của Trung Quốc hay tình trạng nhà bỏ hoang tại Nhật Bản, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng việc áp đặt những kịch bản này vào Việt Nam là khập khiễng, phi lý và thiếu căn cứ khoa học.

Theo ông, thị trường bất động sản mỗi quốc gia được hình thành và phát triển qua nhiều thập kỷ, chịu tác động của quan hệ cung - cầu, chính sách pháp lý, cấu trúc tài chính cũng như yếu tố tâm lý, văn hóa. Ngay cả Trung Quốc và Nhật Bản, nguyên nhân dẫn tới những khó khăn của thị trường cũng không giống nhau.

Vì vậy, việc sử dụng những diễn biến tiêu cực tại hai quốc gia này để dự báo bất động sản Việt Nam đóng băng hoặc giảm giá sâu đã bỏ qua sự khác biệt về trình độ phát triển, điều kiện kinh tế - xã hội và hiệu quả thực thi chính sách.

Phân tích sự khác biệt, ông Ánh cho biết Nhật Bản đã đạt tỷ lệ đô thị hóa hơn 90%, Trung Quốc khoảng 70%, trong khi Việt Nam mới ở mức khoảng 45%. Trong bối cảnh Nhật Bản trải qua nhiều thập kỷ trì trệ và suy giảm dân số, còn Trung Quốc bước vào giai đoạn tăng trưởng chững lại sau thời kỳ bùng nổ, Việt Nam vẫn đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, đô thị hóa và có lợi thế cơ cấu dân số vàng.

“Nói cách khác, bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn hoàng kim, tương tự như BĐS Trung Quốc cách đây hơn 10 năm hay Nhật Bản cách đây hơn 40 năm”, ông Ánh nhận định.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh sự khác biệt về chính sách sở hữu và chi phí nắm giữ bất động sản. Theo phân tích của ông, tại Trung Quốc, giới hạn thời hạn sở hữu 70 năm làm suy giảm động lực nắm giữ tài sản, trong khi thuế thừa kế tại Nhật Bản có thể lên tới 55%.

Ngược lại, ông cho rằng người mua nhà tại Việt Nam có lợi thế về khả năng sở hữu tài sản lâu dài, truyền lại cho thế hệ sau và hiện chưa chịu áp lực từ thuế căn nhà thứ hai hay thuế thừa kế.

Theo ông Ánh, khung pháp lý và chính sách hiện hành đang tạo một “vùng đệm an toàn”, giúp giảm chi phí sở hữu nhà. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý các chính sách có thể tiếp tục được điều chỉnh trong tương lai, bởi hiệu quả quản lý thị trường không chỉ phụ thuộc vào nội dung quy định mà còn ở thời điểm và điều kiện áp dụng.

5 động lực thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam

Đề cập những yếu tố tạo nên nhu cầu nhà ở thực, ông Vũ Đình Ánh xác định năm động lực chính gồm thu nhập tích lũy của người dân tăng lên, công nghiệp hóa tạo việc làm, đô thị hóa, phát triển hạ tầng giao thông và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất.

Theo chuyên gia, sự kết hợp của các yếu tố này đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở và mở rộng quy mô thị trường, khác với tình trạng một số đô thị được xây dựng nhưng thiếu dân cư và hoạt động kinh tế tại Trung Quốc. Ông dẫn các cực tăng trưởng như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đà Nẵng và Khánh Hòa, nơi sự phát triển của công nghiệp, du lịch, dòng vốn đầu tư và cơ hội việc làm tạo ra nhu cầu nhà ở.

Từ đó, ông cho rằng lo ngại Việt Nam sẽ phổ biến tình trạng nhà bỏ hoang như tại một số quốc gia là chưa có cơ sở phù hợp với những động lực kinh tế hiện nay. Đối với người trẻ đang cân nhắc mua nhà, ông Ánh nhận định cơ hội sở hữu nhà ở thực tại Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, người mua cần xác định rõ mục đích, loại hình và vị trí bất động sản trước khi xem xét giá cả, phương án tài chính.

Theo ông, mua nhà không chỉ để đáp ứng nhu cầu cư trú mà còn là quyết định đầu tư cho chất lượng sống và sự phát triển lâu dài của gia đình. Vì vậy, chuyên gia khuyến nghị người mua cân nhắc những đại đô thị được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm chật chội.

Ở góc nhìn về diễn biến thị trường hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định xu hướng giảm giá nhà ở là tín hiệu tích cực, nhưng việc giá giảm đi kèm sức mua và tổng cầu suy yếu lại là vấn đề đáng quan ngại.

Theo ông Châu, dù giá nhà có xu hướng giảm, mặt bằng giá tại các đô thị lớn nhìn chung vẫn cao. Trong khi đó, doanh nghiệp và người mua nhà tiếp tục gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng, chi phí vốn gia tăng.

Sức mua suy yếu khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, thậm chí mất khả năng thanh khoản. Cơ cấu sản phẩm cũng tiếp tục mất cân đối khi nguồn cung thiên về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà cho thuê với mức giá phù hợp còn rất thiếu.

“Tiêu dùng là một trong các động lực chính của nền kinh tế, trong đó có tiêu dùng bất động sản nên rất cần thiết phải có các giải pháp kích cầu, hướng đến nhu cầu thật để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nhất là yêu cầu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình", ông Châu nói.

Để cải thiện thanh khoản, Chủ tịch HoREA kiến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp, bên cạnh các chính sách dành cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Theo ông, việc tái cơ cấu nguồn cung, hướng sản phẩm đến nhu cầu ở thực của đa số người dân là điều cần thiết để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Như vậy, trong khi ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh dư địa phát triển dài hạn của bất động sản Việt Nam và sự khác biệt với Trung Quốc, Nhật Bản, những nhận định của ông Lê Hoàng Châu cho thấy thị trường vẫn đang đối mặt với các khó khăn về giá nhà, sức mua, thanh khoản và cơ cấu nguồn cung. Đây là những vấn đề cần được giải quyết để nhu cầu nhà ở có thể chuyển thành giao dịch thực tế.