Không tận thu tiền đất, giá nhà có dễ thở hơn?

© Ảnh : Quỳnh Trần

Bộ NN-MT cho biết dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất do Nhà nước quyết định thông qua bảng giá đất và hệ số K. Cơ chế này chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển về đất đai.

Theo dự thảo, giá đất do Nhà nước quyết định phải dựa trên dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch; đồng thời điều tiết địa tô chênh lệch, giá trị tăng thêm từ đất đai, phòng chống đầu cơ, thao túng giá và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Định hướng này bám theo tinh thần Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi luật Đất đai. Theo đó, Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng, không để hình thành cơ chế nhiều giá.

Cụ thể, Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tức hệ số K; quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư.

Kiểm soát đầu vào của thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng thời gian qua Nhà nước thường ở thế chạy theo giá đất thị trường. Lần sửa đổi này đặt lại vai trò quyết định giá đất của Nhà nước trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học và cơ chế giám sát.

Theo ông, Trung ương sẽ xây dựng tiêu chí khung, tiêu chí, phương pháp và cơ chế giám sát; còn UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và hệ số K phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Hiện việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K vẫn liên quan hai đầu mối là Sở NN-MT và Sở Tài chính, nhưng tới đây nhiệm vụ này sẽ được giao về một đầu mối là Sở Tài chính.

Ông Châu kiến nghị các địa phương cần lắng nghe ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để ban hành bảng giá đất, hệ số K hợp lý, thay vì tiếp tục chạy theo giá thị trường. Theo ông, khi Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số K cùng tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí đầu vào của nền kinh tế sẽ được kiểm soát tốt hơn.

Người đứng đầu HoREA dẫn trường hợp TP.HCM đang áp dụng quy định hiện hành, khiến tiền sử dụng đất tại các dự án có thể tăng từ 2 - 2,6 lần so với trước. Nếu Nhà nước không còn tận thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí phát triển dự án có thể giảm, qua đó góp phần kéo giảm giá nhà, phát triển nhà ở thương mại với mức giá phù hợp hơn cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình ở đô thị và ổn định thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp về xác định giá đất đã được nêu trong Nghị quyết 21. Vấn đề còn lại là thể chế hóa vào luật Đất đai một cách đồng bộ, tránh tình trạng luật và nghị định hướng dẫn có độ vênh, hoặc địa phương ban hành quy định không thống nhất với luật.

"Ví dụ như Nghị quyết 254 quy định bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, nhưng một số địa phương như ở TP.HCM vẫn áp dụng phương án giá đất cụ thể mà không áp dụng bảng giá đất và hệ số K cho 2 nội dung quan trọng nhất là tính tiền sử dụng đất và bồi thường", ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng.

Không chỉ là mức giá, mà là cách tạo ra mức giá

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhận định việc dự thảo luật Đất đai sửa đổi tiếp tục xác định Nhà nước giữ vai trò điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất là phù hợp với đặc thù sở hữu đất đai ở Việt Nam, đồng thời thể hiện vai trò của Nhà nước trong cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông, điều xã hội quan tâm không chỉ là mức giá đất được xác định bao nhiêu, mà còn là mức giá đó được hình thành bằng cách nào.

Khi phương pháp xác định giá, nguồn dữ liệu, tiêu chí đánh giá và quy trình thực hiện được công khai, minh bạch, áp dụng thống nhất, người dân sẽ dễ tiếp cận thông tin hơn, doanh nghiệp có cơ sở chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư, còn cơ quan thực thi cũng thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện. Điều này góp phần hạn chế những cách hiểu khác nhau, tăng đồng thuận và củng cố niềm tin vào chính sách.

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng luật Đất đai sửa đổi lần này đánh dấu bước tiến quan trọng trong hoàn thiện thể chế đất đai ở Việt Nam. Giá trị của một đạo luật không chỉ nằm ở số lượng quy định được sửa đổi hay thủ tục được đơn giản hóa, mà còn ở mức độ niềm tin mà luật tạo dựng đối với người dân, doanh nghiệp và người thực thi pháp luật.

Theo ông, dư luận quan tâm nhiều đến bảng giá đất, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, cấp sổ hồng và cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính. Đây là những vấn đề tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân, môi trường đầu tư của doanh nghiệp và hiệu quả quản lý nhà nước. Nhìn rộng hơn, các nội dung này đều hướng tới mục tiêu xây dựng một thể chế để các chủ thể trong xã hội yên tâm hoạch định tương lai.

Dữ liệu giá đất vẫn là bài toán khó

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng quan điểm hiện nay đã rõ: định giá đất sẽ chỉ áp dụng bảng giá đất và hệ số K. Trong đó, giá đất sẽ được thu thập bằng các hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, thực tế không phải khu vực nào, loại đất nào cũng có giao dịch thị trường bằng hợp đồng. Đất ở, đất nông nghiệp có thể có dữ liệu, nhưng đất chuyên canh thì khó hơn. Hiện luật mới quy định khung, còn chi tiết phải chờ nghị định hướng dẫn về cách xây dựng hệ số K cho từng loại đất, từng mục đích sử dụng.

Theo luật sư Trương Anh Tú, cùng với việc hoàn thiện bảng giá đất, cơ chế xác định giá cần tiếp tục được thiết kế theo hướng minh bạch, có căn cứ, có thể giải trình và phù hợp với thực tiễn. Khi người dân hiểu được vì sao một mức giá được xác lập, còn doanh nghiệp dự báo được chi phí sử dụng đất, thị trường sẽ vận hành ổn định hơn, nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn và mục tiêu phát triển bền vững cũng có thêm nền tảng hỗ trợ.